近期，一則消息讓整個電子元器件行業陷入深深的思考：《深圳市人民政府關于促進深圳港加快發展的若干意見》（以下稱《若干意見》）針對《全國海洋經濟發展“十三五”規劃》—“在深圳建設全球海洋中心城市”做出相應措施：計劃將在2020年底初步建立自由貿易港。消息一出，業內人稱：這是在加快“撤港潮”的進度？大灣區背景下，當深圳也成為自由貿易港，其低于香港的倉儲、人力成本等有利因素將成為分銷商倉庫的更優選擇。更有消息稱：近期有部分香港倉庫計劃改建成商業樓。

港倉被改建？倉儲局勢動蕩？

為了解情況，筆者走訪香港各倉庫集中區域，發現很多元器件分銷商倉庫計劃搬遷，其中大聯大香港倉換了業主，即將搬遷;威雅利、聯強等分銷商位于偉倫中心二期的倉庫也準備搬遷，物業稱計劃將倉庫改建成商業樓。香港倉庫用地逐漸縮小？倉儲業局勢動蕩？

香港地產向來是個熱搜的話題，“寸土寸金”已成為如影隨形的標簽，如果按照“倉庫改建成商業樓”這個說法，是否意味著當今的香港正逐步對土地利用進行新的規劃：樓房進行翻新重建、對其他用途地塊實施再利用，例如縮小倉儲用地等，以填補供不應求的住宅區和商業樓用地？下面跟筆者一起來觀望如今香港住宅區跟商業樓到底呈現一個如何不樂觀的態勢。

土地長期供不應求，視線指向倉庫

香港房屋又高又密，住宅區和商業樓長期供不應求，租金高居不下。統計數字凸顯了現實的骨感：香港私人住宅超過一半的實用面積小于50平方米。僅約16平方米的人均居住面積與國際大都市、發達經濟體（人均生產總值約4萬美元）的地位很不相稱。

統計稱2018年一季度寫字樓市場租金售價的增長趨勢仍舊不減，中區供求差距進一步擴大，預計未來區域價格分化進一步加劇。

或許大家都會有疑問：在香港1100余平方公里的土地上，有400余平方公里是郊野公園，就不能拿出小部分給居民做居屋或者緩解商用樓供不應求的態勢？答案是：難！香港特區政府發展經濟改善民生只要一涉及動用土地，總會遭到一些團體及環保人士激烈的反對，覓地建屋更是處處碰壁。這更驗證了上文的猜想：香港正逐漸縮小倉庫用地，以填補供不應求的住宅區和商業樓用地。這對香港物流倉儲業來說，就是在原本用地非常短缺的情況下再度縮減，倉租再上一個臺階將成為必然事件！

港倉再起風波，“撤港潮”抵達高峰

港倉被改建，倉儲用地逐漸被縮小的趨勢是否會將“撤港潮”推向高峰？商業嗅覺敏銳的分銷商們早已行動！元器件供應鏈首選平臺路迪斯達分析：香港自由港模式近幾年不斷被學習，加上為響應《全國海洋經濟發展“十三五”規劃》，深圳2020年底將初步建立自由貿易港規劃的提出。香港物流倉儲業進一步面臨挑戰。

為降低倉儲成本，分銷商們將倉庫一路向北搬，他們認可珠三角城市的倉庫管理水平及比香港低廉的房價和倉租，中國海關跨境清關手續正日漸簡化。而今，隨著港倉逐漸被改建，面對在動蕩中被逐漸縮小的港倉用地，還沒撤掉香港倉的分銷商們將會作何打算？