商機:居民住宅市場的安防產品

?????? 隨著我國居民生活水平的提高，居民的安防意識也在逐步增強。在對住宅的要求中，除了舒適、方便外，安全也逐漸占有了更加重要的地位。在居民安防市場上各種電子防盜、防火系統，家居自動化系統應運而生，從事安防咨詢的公司也開始關注居民住宅領域。但是，目前大多數居民的安防意識相對比較傳統，對新產品的認識不足，而且新的安防服務行業發展尚不完善。因此，各類門鎖依然是居民在考慮居室防盜功能時的首選產品。機械門鎖和電子門鎖在未來很長一段時間，仍將被作為居民住宅市場安防的最主要產品。

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住宅門鎖市場現狀

???????? 目前中國居民住宅門鎖，仍以機械鎖為主，電子鎖作為新興產品尚處于市場培育階段。

根據知名增長咨詢公司Frost & Sullivan的研究，2009年，中國住宅門鎖市場總規模達到了93億人民幣，其中不足5%的收入來源于電子鎖。中國作為制鎖大國，機械鎖的市場和技術已經相當成熟。機械鎖結構、表面處理、外觀等方面種類繁多，基本可以滿足消費者的各種需求。而電子鎖作為住宅領域的新興產品，尚未被大多數消費者接受，目前電子鎖的使用僅僅局限于高檔住宅的外門。消費者對電子鎖使用的方便性以及安全性仍然存在比較普遍的不信任，鮮有人了解電子鎖的主要技術。另外，電子鎖數倍于機械鎖的價格，也抑制了普通消費者的使用熱情。

從電子鎖的發源地韓國的情況來看，電子鎖的市場規模可以占門鎖總規模的50%以上。對比韓國市場的情況，中國的住宅電子鎖市場仍存在非常大的發展空間。各電子鎖的生產企業應該從消費者的觀念入手，讓更多有消費者了解電子鎖的技術和性能，以降低消費者使用電子鎖的顧慮。

l???????? 一手房交易目前仍是住宅門鎖需求的主要來源，而二手房交易所帶動的住宅門鎖的需求增長潛力很大。

住宅門鎖的需求主要來源于三個方面：一手房交易、二手房交易和現有門鎖由于使用壽命等原因的自然更新。2009年，將近50%的市場交易額來源于一手房交易所帶動的需求。

由于大中型城市中二手房交易的逐漸增多。2009年，北京、上海、杭州等城市的二手房交易量甚至逼近或超過了新房交易量。二手房交易對門鎖市場的影響越來越大。據統計，歐美等發達國家二手房交易占房屋交易總量的70%以上。隨著我國商品房市場的逐步成熟，二手房交易在中國房地產市場中的比重也會日益提高。據預測，至2015年，二手房交易所帶動的門鎖需求超過市場總體的四分之一。

由于初始安裝時的設計尺寸不同，自然更新所產生的門鎖需求一般仍會選用原有品牌的產品。自然更新產生的市場需求是門鎖市場中增長最慢，最為穩定的市場。

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l???????? 住宅門鎖市場正處于分散競爭的狀態，生產企業眾多，整體或區域壟斷的現象都還沒有發生。

全國有將近2000家機械鎖生產企業，機械鎖生產企業以內資為主，主要集中在浙江溫州和廣東中山兩地。由于當地政府的大力支持，以及區域內上下游企業集中，在這兩個區域內已經形成了龐大的產業集群。2009年，浙江和廣東兩地的機械鎖產量占全國總產量的50%以上。機械門鎖市場中比較領先的企業包括：強強集團、名門鎖業、雅潔五金、頂固五金、固力等企業，各企業的市場份額均不超過5%。

電子鎖市場生產企業數量也比較龐大，但是絕大多數企業都不涉足住宅市場，而是主要應用于各大酒店以及商業樓宇。住宅市場使用的電子鎖中有將近50%由外資企業生產，尤其以韓國企業居多，如三星、易保、現代等。內資企業中比較知名的企業包括：愛迪爾、第吉爾等。

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住宅門鎖市場經營模式

l???????? 住宅門鎖的銷售渠道主要依賴于各級批發商、代理商。建設廣泛有效的銷售網絡是生產企業之間競爭的主要方面。

據統計住宅門鎖的銷售額中，大約70%是通過各級批發商（代理商）實現銷售的。此外，還有門廠、地產商、裝修公司等類型的企業會參與到門鎖的銷售鏈中。外資企業的直銷渠道比較單一，幾乎百分之百的產品都直接銷售給代理商，然后由批發商進行下級渠道的建設和產品的銷售。與外資企業相比，內資企業的直銷對象相對廣泛，有些企業會設專人負責開發房地產商、門廠等大批量采購的用戶。目前廣東的部分企業在進行渠道建設方面的革新，像外資企業一樣，逐步把客戶開發、渠道建設等工作下放到各代理商執行。

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l???????? 扁平化的結構是未來門鎖銷售渠道的主要發展趨勢。

中山的門鎖生產企業比較注重渠道的管理和建設。眾多門鎖生產企業都在逐步摒棄與省級總代理合作的模式，而是積極尋求與市級代理合作，把各代理商所覆蓋的區域縮小。這種變化，使單一代理商對整體銷售額的影響減小，增強了生產商在談判中的主動權，便于實施公司的整體銷售策略。此外，渠道的扁平化，使整個價值鏈中的環節減少，則渠道整體利潤相應降低，為企業實施價格戰略提供了更大的空間。

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l???????? 零售終端的市場推廣將越來越受生產商的重視。有效的終端推廣將有助于各生產企業贏得最終用戶。

作為零售終端，地產商對外門鎖的選擇有主要的決策權；而裝修公司和五金零售商對內門鎖的選擇有最大的影響力。根據研究，有超過80%的外門鎖由地產商進行采購，并銷售給最終用戶；30%的內門鎖由裝修公司銷售給最終用戶。因此，在零售終端進行的市場推廣將更有助于消費者了解該品牌的產品，從而增大采購的可能性。

目前，被主要使用的終端推廣模式包括：在線商店的建設；品牌專賣店的建設；與裝修公司等渠道合作，在終端進行現場展示等。

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住宅門鎖市場未來趨勢

l???????? 未來5年住宅門鎖在將以至少每年15%的平均速度持續快速增長，而各年的增長幅度將隨商品房的交易情況上下波動。

由于房地產市場的繁榮，2009年住宅門鎖市場的增長率達到20%，其中電子鎖的市場同比增漲超過25%。而2008年收到金融危機的影響，住宅門鎖市場年增長率不足10%。預計未來5年，電子鎖市場的增長速度將高于市場平均速度。

l???????? 國家針對房地產市場的相關政策以及家庭結構的日趨小型化，將促進房地產市場平穩增長，從而為門鎖市場提供穩定的需求來源。

自2005年以來，政府一直致力于保證房地產市場快速穩定的增長，防止房地產市場過熱或過于低迷。各級政府機構從建筑面積、貸款比例、貸款利率、銷售方式、保障性住房申請條件等方面出臺了多種政策。而且各種對房地產市場的鼓勵政策，比如優惠利率、二手房營業稅減免條件，也隨著房地產市場的波動而執行或暫停。由此可見，房地產市場的變化及相關政策，將為門鎖市場提供穩定的需求來源。2005年至2009年，中國住宅銷售套數和竣工套數的復合增長率分別達到17.3%和14.7%。Frost & Sullivan預計2010年至2015年，住宅市場將以略高于之前5年的增長速度繼續發展。

數據來源：國家統計局

目前中國城鎮家庭結構日趨小型化，戶均人口數量從1996年的3.7人，降低到了2008年的3.2人。而城市化水平大幅度提高，使城市人口增加。兩方面的變化共同刺激了房地產市場的高速增長。

l???????? 機械鎖的技術已經比較成熟，未來5年內出現突破性技術的可能性不大。而用于住宅的電子鎖尚處于起步階段，將吸引更多的生產商進入市場。

目前大部分國內企業對于機械鎖的研發投入較少，主要研究方向集中在外觀設計、表面處理等方面。機械鎖具目前使用的主要材料為鋅合金和不銹鋼，其次為銅、鐵等材料。未來5年中，機械鎖出現重大技術變革的可能性很小。生產企業的競爭主要集中在外觀設計、產品壽命、牢固程度能等方面。

電子鎖作為住宅領域的新興產品，越來越多的機械鎖生產企業開始涉足其中。如，名門、天宇、雅潔等知名機械鎖生產商，都已計劃在2010年推出新的電子鎖產品。目前常見的電子鎖開門方式有：機械鑰匙、鍵盤密碼、生物識別（指紋）、智能卡、觸摸屏、遙控等，其中使用最多的是鍵盤密碼和智能卡方式。而觸摸屏和生物識別是目前最主要的研發方向。Frost & Sullivan 預計，未來觸摸屏將逐步取代鍵盤密碼的方式。各種家居智能控制系統的集成也將為電子門鎖提供新的發展方向。